Территориальные комплексы недвижимости и новое законодательство об общей долевой собственности

Закон. 2024. № 6. С. 111–123.

Алексеев В. А.

В статье проведен анализ значения новых норм Гражданского ко- декса РФ об общей долевой собственности на общее имущество собственников недвижимых вещей (зданий, сооружений и земель- ных участков), входящих в территориальные комплексы. Сделан вывод о том, что нормы § 2 главы 16 ГК РФ не могут рассматривать- ся как законное основание возникновения долевой собственности на имущество общего пользования в территориальных комплексах недвижимости. Нормы ГК РФ служат основанием образования об- щей долевой собственности лишь для собственников помещений и машино-мест в зданиях и сооружениях. Для остальных комплексов недвижимости требуется либо указание специального закона, ко- торый в этом случае выступает в качестве основания возникнове- ния долевой собственности, либо совместное волеизъявление всех собственников недвижимости — сделка. При этом ст. 259.1 ГК РФ открывает возможность совершения таких сделок, определяет ус- ловия, при которых они могут быть совершены, и признаки объекта таких сделок — общего имущества собственников недвижимых ве- щей. Автор критикует предусмотренные законом условия для воз- никновения долевой собственности на общее имущество — опреде- ление границ общей территории, физическую или технологическую связь объектов комплекса, — и полагает, что таким условием долж- но быть наличие имущества общего пользования. Предложения по развитию законодательства состоят том, чтобы установить единое правовое регулирование отношений в любых территориальных комплексах недвижимости, отказавшись от специальных законов об отдельных видах таких комплексов.

Ключевые слова: недвижимость, садоводство, коттеджные поселки, малоэтажный жилой комплекс, имущество общего пользования, долевая собственность на общее имущество, общее имущество собственников недвижимых вещей, территориальный комплекс недвижимости, гаражные объединения